2014年中级会计师考试《会计实务》章节练习试题11
计算分析题
1.长江房地产公司（以下简称长江公司）于2010年12月31日将一建筑物对外出租并采用成本模式进行后续计量，租期为3年，每年12月31日收取租金200万元。出租时，该建筑物的原价为3500万元，已累计提取折旧800万元，已提减值准备200万元，预计尚可使用年限为20年，当日公允价值为2000万元，长江公司对该建筑物采用年限平均法计提折旧，无残值。2011年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2185万元，预计未来现金流量现值为2150万元。2012年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为2080万元，预计未来现金流量现值为2000万元。2013年12月31日租赁期满，长江公司收回该投资性房地产并对其进行更新改造，同日与丙公司签订协议，该投资性房地产更新改造完成后出租给丙公司，协议约定以改造完成日为租赁期开始日，租期为2年，年租金为360万元，每年12月31日收取当年租金，租赁终止日收取剩余部分租金。
更新改造过程中领用原材料100万元，相关增值税进项税额为17万元，发生人工成本230万元，以银行存款支付其他支出98万元。更新改造工程于2014年6月30日完工，更新改造完成后预计该建筑物的尚可使用年限为30年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧，并于当日交付丙公司使用。
2014年12月31日，由于当地房地产交易市场已十分成熟，长江公司估计可以合理地取得投资性房地产的公允价值，因此决定将该投资性房地改用公允价值模式计量。当日该投资性房地产的公允价值为2520万元。2015年12月31日，该投资性房地产的公允价值为2480万元。2016年6月30日，租赁期满，长江公司收回投资性房地产后将其出售，取得价款2500万元，另发生相关营业税125万元。假定不考虑其他因素的影响。
要求：编制长江公司上述经济业务相关的会计分录。
（答案中的金额单位用万元表示）
2.长江公司按净利润的10%提取法定盈余公积，2011年度和2012年度发生如下有关投资性房地产的交易和事项：
（1）2011年2月10日长江公司自行建造的一栋厂房达到预定可使用状态并将其用于出租，成本为8500万元。长江公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计其使用年限为25年，预计净残值为100万元，采用年限平均法计提折旧，2011年12月31日长江公司对该项投资性房地产计提折旧308万元。2011年12月31日进行减值测试，该厂房的公允价值减去处置费用后的净额为8100万元，预计未来现金流量现值为8170万元，长江公司对其计提投资性房地产减值准备92万元。长江公司的会计处理如下：
借：其他业务成本 308
贷：投资性房地产累计折旧 308
借：资产减值损失 92
贷：投资性房地产减值准备 92
（2）2011年5月1日，长江公司董事会作出决议将其开发对外销售的商品房用于出租，当日与甲公司签订租赁协议，租期为2年，年租金为360万元，每年年末收取当年租金，当日该商品房的成本为5000万元，已计提存货跌价准备500万元。转换当日长江公司作如下会计处理：
借：投资性房地产 5000
贷：开发产品 5000
借：存货跌价准备 500
贷：资产减值损失 500
（3）2012年1月1日，长江公司满足投资性房地产公允价值模式计量条件，投资性房地产由成本模式转为公允价值模式计量。转换日，“投资性房地产”科目金额为50 000万元，“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目的金额为8200万元，“投资性房地产减值准备”科目的金额为1300万元，转换当日所有投资性房地产的公允价值合计为45 980万元（假定不考虑事项（1）和（2））。2012年1月1日，长江公司的会计处理如下：
借：投资性房地产——成本 45980
投资性房地产累计折旧（摊销） 8200
投资性房地产减值准备 1300
贷：投资性房地产 50000
公允价值变动损益 5480
要求：判断长江公司上述交易和事项的会计处理是否正确，简要说明理由；如不正确，请做出正确的会计处理。
（答案中的金额单位用万元表示）
1.
【答案】
（1）2010年12月31日
借：投资性房地产 3500
累计折旧 800
固定资产减值准备 200
贷：固定资产 3500
投资性房地产累计折旧 800
投资性房地产减值准备 200
（2）2011年12月31日
借：银行存款 200
贷：其他业务收入 200
借：其他业务成本 125（2500÷20）
贷：投资性房地产累计折旧 125
2011年12月31日，投资性房地产的账面价值=3500-800-200-125=2375（万元），可收回金额为公允价值减去处置费用后的净额与预计未来现金流量现值两者中较高者即2185万元，应计提的投资性房地产减值准备金额=2375-2185=190（万元）。
借：资产减值损失 190
贷：投资性房地产减值准备 190
（3）2012年12月31日
借：银行存款 200
贷：其他业务收入 200
借：其他业务成本 115（2185÷19）
贷：投资性房地产累计折旧 115
2012年12月31日，投资性房地产的账面价值=2185-115=2070（万元），可收回金额为2080万元，高于其账面价值，不应计提投资性房地产减值准备，但是以前期间计提的减值准备也不能转回。
（4）2013年12月31日
借：银行存款 200
贷：其他业务收入 200
借：其他业务成本 115
贷：投资性房地产累计折旧 115
借：投资性房地产——在建 1955
投资性房地产累计折旧 1155
投资性房地产减值准备 390
贷：投资性房地产 3500
（5）更新改造过程中发生的相关支出的核算：
借：投资性房地产——在建 445
贷：原材料 100
应交税费——应交增值税（进项税额转出） 17
应付职工薪酬 230
银行存款 98
2014年6月30日，更新改造完成时：
借：投资性房地产 2400
贷：投资性房地产——在建 2400
2014年12月31日投资性房地产计提折旧：
借：其他业务成本 40（2400/30×6/12）
贷：投资性房地产累计折旧 40
2014年12月31日确认租金收入：
借：银行存款 180（360/2）
贷：其他业务收入 180
2014年12月31日满足公允价值模式计量的条件，转为公允价值模式计量：
借：投资性房地产——成本 2520
投资性房地产累计折旧 40
贷：投资性房地产 2400
盈余公积 16
利润分配——未分配利润 144
2015年12月31日：
借：公允价值变动损益 40
贷：投资性房地产——公允价值变动 40
借：银行存款 360
贷：其他业务收入 360
2016年6月30日收到剩余租金：
借：银行存款 180
贷：其他业务收入 180
处置时：
借：银行存款 2500
贷：其他业务收入 2500
借：其他业务成本 2480
投资性房地产——公允价值变动 40
贷：投资性房地产——成本 2520
借：其他业务成本 40
贷：公允价值变动损益 40
借：营业税金及附加 125
贷：应交税费——应交营业税 125
2.
【答案】
①事项（1）长江公司的会计处理不正确。
理由：采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。故长江公司自行建造的厂房作为投资性房地产核算，应自2011年3月开始计提折旧，2011年应计折旧额=（8500-100）/25×10/12=280（万元），2011年12月31日其计提减值准备前的账面价值=8500-280=8220（万元），其可收回金额为8170万元，低于其账面价值，应计提投资性房地产减值准备金额=8220-8170=50（万元）。
正确的会计处理如下：
借：其他业务成本 280
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 280
借：资产减值损失 50
贷：投资性房地产减值准备 50
②事项（2）长江公司的会计处理不正确。
理由：存货转换为投资性房地产核算时，应将其账面价值转入投资性房地产，同时转销存货跌价准备科目的金额（但不能冲减资产减值损失）。
正确的会计处理如下：
借：投资性房地产 4500
存货跌价准备 500
贷：开发产品 5000
③事项（3）长江公司的会计处理不正确。
理由：投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更，变更当日公允价值与账面价值的差额应调整变更当期的期初留存收益。
正确的会计处理如下：
借：投资性房地产——成本 45980
投资性房地产累计折旧（摊销） 8200
投资性房地产减值准备 1300
贷：投资性房地产 50000
盈余公积 548
利润分配——未分配利润 4932
